葡萄牙黄金签证
彻底告别房产路径

五月二十二日下午，里斯本议会大厅， 新一版《外国投资居留法案》以 127 票对 89 票通过三读。 法案核心只有一条——所有形式的房产投资将不再触发黄金签证申请资格，过渡期至 2026 年 7 月 31 日。

这意味着延续了 13 年的"50 万欧元买房换欧洲身份"通道，将在 67 天后彻底关闭。 地中海最受华人欢迎的身份配置工具之一，正式走入历史。

这次是真的关，不是吓唬

2023 年 2 月，葡萄牙总理科斯塔首次宣布要取消黄金签证的房产投资路径。 此后两年间，相关条款反复修改、过渡期一再延长、"基金路径还能转回房产"等灰色玩法层出不穷。 许多观望的中国家庭因此判断"它最终不会真关"。

但本轮通过的法案细节，明显堵死了所有侧门：

• 所有房产相关投资工具——直接购房、REIT 信托、商业地产、基金中的地产配置——一律不计入资格。
• 过渡期内已签订购房合同但未完成 SEF 预约的申请，不予受理。
• 已获批申请人续签时，仍需维持原投资 5 年，不能转为现金。

剩下的两条窄门

8 月 1 日之后，葡萄牙黄金签证仍然存在，但选项从 8 条缩减到 2 条：

1. 基金投资 50 万欧元。 需投向葡萄牙监管的合规风险投资基金（不含房地产配置），锁定 5 年。 是目前唯一"投而非捐"的剩余路径。
2. 艺术 / 文化遗产捐赠 25 万欧元。 投向葡萄牙国家级文化机构，资金不可回收。门槛最低，但实际申请量极小。

技术研究、创造就业、科研资助等理论上仍存在的路径，实操中已多年无成功案例，不在本刊讨论范围。

最后的抢闸

过去 30 天，里斯本几家主要律所的房产黄金签预约咨询量同比暴增 4–7 倍。 葡萄牙移民局 SEF 的预约系统，按律所反馈， 已经排到 2026 年 11 月之后——这意味着 7 月 31 日前能完成"递交"环节的申请人，已经极少。

多家中介开始推荐 D7 被动收入签、D8 数字游民签作为"轻量替代"， 但这两类签证的逻辑与黄金签完全不同—— 它们要求你真正搬到葡萄牙居住，而不是"持有身份"。

对中国家庭意味着什么

• 已签合同未递交：立即与律师确认 SEF 预约状态，若已无法在 7 月 31 日前递交，提前评估退款条款。
• 仅在考察：房产路径已无意义，应直接评估基金路径，或转向希腊（25 万欧元起房产）与马耳他（基金 35 万欧元）。
• 已持有黄金签：你的存量身份不受影响，但续签时仍需持有原始投资 5 年完整周期。

"欧洲最便宜身份"时代正式结束。从今天起，南欧身份配置进入"投入更高 + 真实居住"的新阶段。 — 本刊欧洲编辑部

迁徙志将在 8 月 1 日新法实施后，第一时间发布"南欧身份配置 2026 重构"专题。 ■